Versorgungssperre durch den Vermieter nach Kündigung

BGH Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07 (Gewerbemiete)

Der BGH hat entscheiden, dass der Vermieter unter gewissen Umständen gegenüber dem Mieter zu einer Versorgungssperre berechtigt ist. Mit Versorgung ist die Zufuhr von Energie, Heizung und Wasser gemeint. Die Versorgungssperre ist aus Sicht des Vermieters ein geeignetes Mittel um den grundlos zahlungsunwilligen Mieter nach wirksamer Kündigung abzustrafen und gleichzeitig finanziellen Einbußen vorzubeugen.

In dem hiesigen Fall hatte der Vermieter eines Eiscafés den Mieter von der Warmwasser und Heizwärmeversorgung abgetrennt, nachdem der Mieter trotz wirksamer Kündigung die Räumung der Mietsache verweigert hatte. Der Mieter konnte aufgrund der Versorgungssperre die Mietsache nicht mehr nutzen.

Bisher vertrat die Rechtsprechung hierzu die Meinung die Versorgungssperre stelle eine verbotene Eigenmacht des Vermieters dar, gegen welche der Mieter mittels einstweiliger Verfügung vorgehen könne. Hier hat der BGH nun ein Machtwort gesprochen. Bei folgender Sachlage erachtete der BGH hier die Versorgungssperre des Vermieters für zulässig:

- Die Versorgung war mietvertraglich geschuldet

- Das Mietverhältnis war wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt worden

- Die Versorgungssperre war zuvor mit angemessener Frist angekündigt worden

Nach Auffassung des BGH liegt keine verbotene Eigenmacht des Vermieters vor, da der Besitzschutzanspruch des Mieters nur darauf gerichtet ist, dass dem Mieter die Besitzmöglichkeit an der Mietsache als solche nicht entzogen wird. Der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft verschafft jedoch keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Bei der Einstellung von Leistungen liegt ein solcher Eingriff jedoch nicht vor.

>>> Fraglich ist bisweilen, ob die Grundsätze dieser Entscheidung auch auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist, da die Energieversorgung hier einen viel höheren Stellenwert hat. Rückständige Miete und/ oder Nebenkosten rechtfertigen eine Versorgungssperre bisher jedenfalls nicht.